Akár új épületről, akár átépítésről, bővítésről, felújításról, állagmegőrzésről, belső átalakításról, külső terek kialakításáról van szó, egy kompetens tervező kiválasztása a legelső feladat.
A tervezővel való együttműködést az építési beruházás során kilenc szakaszra oszthatjuk:
1. Előkészítés
A beruházás előkészítéskor a megbízó és a tervező első lépésként megbeszéli az építtetői elképzeléseket, tisztázza a feladatot. Az építészt érdemes akár már a telek kiválasztásába is bevonni, ezzel elkerülhetjük, hogy esetleg a telek megvásárlása után derüljön ki: alkalmatlan a megvalósítására. Az építtető és a tervező meghatározza a tervezési programot, vagyis rögzíti az építtető által az épületbe kért helyiségeket, ezek nagyságát és egymással való kapcsolatát. Ezenkívül tisztázzák az egyéb kéréseket, kötöttségeket, a kiindulási feltételeket, a rendelkezésre álló pénzügyi keretet és az ütemezést. A tervezési program az írásbeli tervezési szerződés melléklete lesz, amelyet szintén ebben az első szakaszban köt meg az építtető és a tervező.
2. Vázlatterv
A vázlatterv elkészítése során az építész a tervezési program alapján, a helyi építési szabályozást figyelembe véve kidolgozza az épület koncepcióját, megvizsgálja a megvalósítás különböző lehetőségeit és megrajzolja az első skicceket, vagyis vázlatos, általában szabadkézi rajzokat, akár több variációban is. Ezek megmutatják az épület elhelyezkedését az építési telken, az épület megközelítési lehetőségeit, a szomszéd telkek meglévő beépítését, az épület tömegét, magassági jellemzőit és funkcionális rendszerét. A részletek itt még nem játszanak szerepet, egyelőre csak a megformálás, valamint az épületfizika, az épületenergetika, az ökológia, a gazdaságosság és a kivitelezhetőség alapvető kérdéseiről van szó.
3. Építtetői jóváhagyási terv
Miután az építtető a vázlattervben bemutatott változatokból kiválasztja a számára megfelelő verziót, megkezdődhet az építtetői jóváhagyási terv elkészítése (helyszínrajz és 1:100 méretarányú tervlapsorozat). Az építész a munkába szükség szerint bevonja a szaktervezőket, például statikust, épületgépészt, belsőépítészt, tájépítészt. Ezenkívül lefolytatja a szükséges hatósági és szakhatósági egyeztetéseket, beszerzi a településképi, tervtanácsi előzetes véleményeket. Ebben a szakaszban – kölcsönös egyeztetések alapján – még van lehetőség a változtatásra. A terv rögzíti az épület térbeli elrendezését, a felhasznált anyagokat, műszaki megoldásokat, és miután a megrendelő a tervet jóváhagyta, a további munka ennek alapján folyik, már változtatások nélkül.
4. Engedélyezési tervdokumentáció
Amennyiben a terv megvalósításához építési engedély szükséges, az építész – a szaktervezők szükség szerinti bevonásával – kidolgozza a hatósági eljáráshoz szükséges plusz munkarészeket, és összeállítja az engedélyezési tervdokumentációt. Ezenkívül – amennyiben szükséges – tovább folytatja a hatósági, szakhatósági engedélyek megszerzéséhez a településképi, tervtanácsi egyeztetéseket. Az építész a jogszabályokat jól ismerve és szakmai tapasztalatainak köszönhetően kiismeri magát az engedélyezési folyamatban, el tudja kerülni az esetleges buktatókat.
5. Kiviteli tervdokumentáció
A terv megvalósításához a kivitelező szakembereknek pontosan kell tudniuk, hogy mi is a feladatuk. E célból az építész – a szükséges szakági tervezőket bevonva – kidolgozza a részletes kiviteli tervdokumentációt, ami egyébként már a vállalkozásba adáshoz is feltétlenül szükséges. Az alaprajzokat, metszeteket, homlokzatokat a korábbi tervrajzokhoz képest kétszer akkora méretben, 1:50 léptékben rajzolja meg, ami már lehetőséget ad a kivitelezéshez szükséges főbb információk közlésére. Azokat a részleteket, amelyek különösen kritikusak a kivitelezés szempontjából, még nagyobb, 1:20, 1:10, 1:5 vagy 1:1 léptékben ábrázolja. A tervrajzokat szöveges leírások és számítások is kiegészítik. Az egyszerű bejelentéshez kötött építkezéseknél egyszerű bejelentési és kivitelezési tervdokumentáció készül, amelynek tartalmi és formai követelményei a MÉK és az MMK vonatkozó szabályzatában találhatók meg.
6. A vállalkozásba adás előkészítése
A kiviteli tervdokumentáció elkészülte után az építtető feladata a megfelelő kivitelező kiválasztása. Hasznos lehet már korábban is tájékozódni a szóba jöhető szakemberek, cégek terén, de amíg az épület pontos paraméterei nem állnak rendelkezésre, nem érdemes kivitelezői ajánlatokat kérni. A vállalkozásba adás előkészítése során az építész a kivitelezési tervdokumentációt szükség szerint kiegészíti, és elkészít egy árazatlan tételes költségvetést. A tervező ezenkívül plusz tevékenységeket is elvégezhet a megrendelővel való megállapodás függvényében, így például az ajánlati felhíváshoz szükséges információkat gyűjthet a kivitelezőkről, összeállíthatja az ajánlatkérési felhívást, az esetleges kalákamunkát figyelembe vevő speciális költségvetést készíthet, kiértékelheti a beérkezett ajánlatokat. Amennyiben az építtetőnek nincs jártassága az építőipari beruházásokban, mindenképpen ajánlatos ezekhez a tevékenységekhez szakembert igénybe vennie.
7. Közreműködés a vállalkozásba adásban
A tervező a szakági tervezőkkel együtt a vállalkozásba adás során elvégzi a kivitelezői ajánlatok építészeti, műszaki értékelését, tehát nemcsak a költségek, hanem a minőség szempontjából is összehasonlításokat tesz, majd ennek eredményeképpen javaslatot tesz az építtetőnek a megfelelő kivitelezőre. Plusz szolgáltatásként a tervező például összeállíthatja a vállalkozási szerződést, elvégezheti a kivitelezési tervdokumentáció módosítását.
8. Tervezői művezetés
A kivitelezés során az építész ellátja a tervezői művezetés feladatát (erre azonban a tervezői szerződésben külön ki kell térni, és a hozzá tartozó díjazást megállapítani), vagyis meghatározott időközönként ellenőrzi a tervek megvalósulását, és választ ad a kivitelező által feltett kérdésekre, valamint véleményezi a kivitelező által készített megvalósulási terveket, felméréseket, rajzokat, dokumentációkat, számításokat. Az egyszerű bejelentés alapján, kizárólag saját lakhatásra készülő lakóházaknál – a legutóbbi jogszabályváltozás szerint – nem kötelező a tervezői művezetés, ennek ellenére erősen ajánlott, ugyanis az építészeti-műszaki tervek maradéktalan megvalósulása és a tervekkel kapcsolatban felmerülő kérdések megválaszolása csak így biztosítható. Plusz szolgáltatásként a tervező például részt vehet a kooperációs megbeszéléseken, tervezői véleményezéseket adhat ki a teljesítésigazolásokhoz, részt vehet a műszaki átadás-átvételi eljárásban. A tervezői művezetés nem helyettesíti az építési műszaki ellenőri feladatok ellátását, ugyanakkor ha a tervezőnek van ilyen jogosultsága, külön szerződés keretében ezt a tevékenységet is elvállalhatja.
9. Közreműködés az átadásnál és a szavatossági időszakban
A tervező részt vehet az átadás-átvételi eljárásban, a használatbavételi eljárás során pedig a szaktervezőkkel együtt nyilatkozhat arról, hogy vannak-e eltérések a kiviteli tervdokumentációtól. A szavatossági időszakban az építész a szükséges helyszíni bejárásokon feltárja és szakmailag kiértékeli a garanciális hibákat a kivitelező által vállalt garanciális határidő lejártát megelőzően. Plusz szolgáltatásként az építész például javaslatokat tehet a megállapított hibák kijavításának módjára, és a későbbiekben is az építtető kompetens partnere a különböző állagmegőrzési, felújítási, modernizálási vagy átépítési munkákban.
Források
Építési beruházási folyamatok rendszere – III. Tervezői Szolgáltatások Rendszere, MMK–MÉK, 2018.
Útmutató a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű új lakóépületek tervezéséhez, bejelentéséhez és megvalósításához... MÉK, 2017.
Die neun Leistungsphasen nach HOAI, Architektenkammer Baden-Württemberg.